Due Diligence Analyse
Due Diligence
ist ein neuer Begriff in der Immobilienwirtschaft für die
Ankaufsprüfung von Immobilien, Unternehmen und Portfolios. Die
Due Diligence
Prüfung in der Immobilienwirtschaft ist ein multidimensionales
Analyseinstrument zur Aufdeckung von Chancen und Risiken im
Zusammenhang mit Immobilientransaktionen.
Die wirtschaftliche Analyse beinhaltet die Untersuchung von Markt und
Standort, sowie Miet- und Kaufpreissituation. Dazu zählt
ebenso die Einschätzung der politischen Lage, insbesondere der
regionalpolitischen Situation hinsichtlich künftiger
Entwicklungen.
Im Zuge der finanziellen Analyse wird die Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage der Immobilie durchleuchtet. Sofern es sich um ein
Bestandsobjekt handelt, sind Daten aus der Vergangenheit in die
Betrachtung aufzunehmen und mit Hinsicht auf die künftige
Fortentwicklung zu bewerten. Die Bonität der Mieter und
Garantiegeber wird ebenfalls im Rahmen der finanziellen Due Diligence
Analyse beurteilt.
Im Rahmen der rechtlichen Analyse wird das komplette Vertragswerk der
betreffenden Immobilie auf Risiken oder Lücken
geprüft. Außerdem werden die eigentums- und
verwaltungsrechtlichen Fakten auf etwaige Unsicherheiten oder
Streitpotentiale hin analysiert.
Zentrale Punkte bei der steuerlichen Analyse stellen die Behandlung des
Veräußerungsgewinns sowie die Qualifizierung der
Kosten und Aufwendungen dar.
Die bauliche Analyse wie auch die Analyse der technischen
Gebäudeausrüstung bestehen aus einem formalen Teil
und einer physischen Untersuchung des Objektes im Rahmen einer
ausführlichen Ortsbegehung, durch Architekten, Ingenieure und
Bauschadensgutachter. Bei der formalen Untersuchung werden die
Baugenehmigung, Auflagen und Bedingungen inhaltlich geprüft.
Die Facility Management Analyse erstreckt sich von der Realisierbarkeit
einer optimalen Betriebsführung und Bewirtschaftung bis hin
zur vertraglichen Vereinbarungen mit Dienstleistungsunternehmen und
Energielieferanten.
Eine Analyse der Organisation, die mit einer Immobilie verflochten ist,
kommt in Betracht, wenn das Erwerbsobjekt eine Betreiberimmobilie ist.
Zu prüfen sind dann Organisation, Finanzierung, Personal und
Management des Betreiberunternehmens in struktureller und vertraglicher
Hinsicht.
Bestehen bei dem Erwerbsobjekt Altlastengefahren, ist es notwendig eine
Umweltanalyse in den Prüfungsprozess einzubinden. Typische
Fälle sind hierbei vorherige Nutzungen durch das
Militär oder durch die petrochemische Industrie.
Die Ergebnisse der verschiedenen Analysen fließen
anschließend in die Einschätzung des Marktwertes der
Immobilie ein. Der ermittelte Wert stellt jedoch nicht den absoluten
Kaufpreis dar, da dieser zusätzlich von sehr subjektiven
Umständen beeinflusst werden kann. Ein
Grundstücks-Sachverständiger ermittelt nach
Möglichkeit einen präzisen Marktwert des Objektes. In
unklaren Fällen erarbeitet er eine Wertspanne, indem er
Best-Case und Worst-Case Szenarien aufzeigt.